酒店如何选址不出错?看这一篇就够了

2018-11-19 10:40:38

 记得一位酒店前辈在论及酒店三要素时这样说过:“第一是地点,第二是地点,第三还是地点。”由此可见地点对于酒店来说有何等重要。

 

一件事要取得成功,就必须顺应自然,得“天时、地利、人和”,这儿的地利,就是地点选择得要恰当。

 

别说酒店选址有多么重要,就说人,选在什么地方出生,选在什么地方发展事业,往往很大程度上会决定一个人终生的命运。

 

如何给酒店选址呢,我认为一句话可以概括:在恰当的地方做恰当的酒店。

 

话好说,可具体运作起来并不容易,笔者接触过许多种选择地址的手段和方法,有的令人啼笑皆非,有的则妙不可言。

 

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酒店与风水

 

也许是人们的生活越来越衣食无忧的缘故,许多人建个住宅、买个商铺、装修个办公室,都会请风水先生看一下合不合适。

 

建酒店就更不用说了,大凡投资酒店的业主都是有钱的人家,我接触过的业主不论是国有还是私企,建酒店之前还很少不请风水先生的。

 

风水本是一门学问,由于是家族流传,所以真正懂得风水的人甚少。

 

风水师分为两种人,一类是故弄玄虚、阴阳怪气,口中所说均为空穴来风,可称阴阳先生,也叫算命先生,专以骗钱为生。

 

还有一类是博学多才,精通天文地理,深谙民俗学、环境科学、建筑学等知识,这种人可称为风水大师。

 

选址就是选择能助人事兴旺发财、可令后人富贵显达的风水宝地,而酒店的选址则属于建筑学风水范畴,这是依环境对建筑物群的影响作为基础的。

 

建筑学上的风水源自于皇家宫廷建筑,以中国古代封建社会的御用建筑师为代表,建立了一套趋于完整的风水体系(即对于环境影响的成文守则)。

 

建筑学上的风水是随逐自然,力求将建筑和自然融为一体,使整体环境美化,并且根据自然情况安排建筑布局,包括采光、通风、取景,使得居住者更为舒适,追求人居回归自然的状态。

 

酒店业主煞费苦心地寻请风水大师,这种做法无可厚非,只不过要非常谨慎,如果请了算命先生,不但枉送了许多钱财,更可怕的是业主中了邪,会把酒店建的不阴不阳、不伦不类;

 

若是真的请到了风水大师,经过高人指点,规避了选址时的某些缺陷,设法让风水和酒店建筑自然交融,那么酒店将永远处于福荫之中。

 

这种大师可谓凤毛麟角,至少笔者还未真正碰上,因为风水大师要想给酒店看风水,除了必须具有渊博的知识外,更重要的还要深谙酒店的核心内容。

 

关于各个地区的朝向选择,笔者总结了最佳朝向、适宜朝向、不宜朝向等相关资料,感兴趣的读者可后台回复“朝向”获取相关资料。

 

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选址闹市区的酒店

 

人流多的地方常常是建酒店的好地方,因为消费者去酒店很方便,酒店生意自然就容易兴隆。

 

闹市区可以是金融商业区、政府所在地,可以是汽车站、火车站、写字楼聚集地,也可以是住宅区、医院、学校等混合体组成的街区。

 

在这样的闹市区建酒店要因地制宜,不是说在闹市区建什么样的酒店都会取得成功的。

 

由于闹市区周围一般来说餐饮、娱乐和商业配套设施较全,所以,像三星级以下或经济型酒店适宜建在这种区域。

 

闹市区的土地价格比较昂贵,酒店的占地面积一般不大,那么诸如需要占地面积较大的别墅型和度假型酒店就不应建在闹市区,而一些筒子楼似的高层酒店就适合建在这种区域中。

 

高端金融商业区、政府所在地、大学或医院附近适宜建四、五星级的高档酒店。

 

但建设这样的酒店必须有个前提,就是要具有足够的停车位,高档酒店除了地下室要配设停车位外,地面上必须有一定数量的停车位,因为前来酒店消费的客人以高官富商居多,他们中很多人不愿将车停到地下室去。

 

为了尽量满足客人各种需求,就必须在规划时将酒店前坪或后场留有足够的开场面积,以便部分用作客人停车之用。

 

对于一个五星级酒店来说,如果前坪的面积捉襟见肘,在规划时就不要考虑建设五星级酒店,否则不但会影响酒店的气势,也会影响到酒店的品牌,自然也会影响到酒店的效益,达不到投资者的真正目的。

 

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位于闹市区的四、五星级酒店建筑不宜太矮,若是周围的建筑都比酒店高大,除非酒店横跨体量较大,否则会影响酒店的经营。

 

汽车站、火车站或普通写字楼聚集地不适宜建五星级酒店,因为这些区域一般来说建筑比较拥挤,新建酒店要想取得足够的占地面积怕有难度,况且这类地区的客源多半为中档或偏低的消费者。

 

四星级酒店可以作为高档酒店立足其中,更适宜的是建些三星级以下酒店,当然品牌经济型酒店应该效益最好,因为这类地区的消费者多为匆匆过客,以出差办事和旅游观光为主,客人需要的是价格便宜、卫生干净的居住环境。

 

因为酒店没有什么餐饮娱乐项目,所以酒店不需要多少停车位,对于建筑比较拥挤的这种区域,建这种酒店最为合适。

 

不过,在这种地方是建四星级酒店,还是建三星级以下或经济型酒店,客房都要有一定规模,最好在两百间以上,客房越多的酒店,其综合费用相对较低,利润自然也就多了。

 

对于普通住宅区、中小学校和三级医院等混合体组成的闹市区,适合建设三星级以下或经济型酒店,这种地区的商业街区主要是为普通百姓服务的,消费者对酒店的要求是实惠。

 

若是把四星级、特别是五星级酒店建在这个区域,与周围的商业氛围就不协调,高消费的人群不大愿意、不大习惯来这种区域的酒店。

 

其结果是,要么酒店放下架子,五星级酒店卖四星级价格,要么酒店坚守自尊,不愿向中端客人示好,这两种做法都会伤及酒店,导致酒店的品质和效益下降。

 

闹市区酒店的具体位置也是有讲究的,最佳位置当属城市主干道的路旁,因为城市主干道往往是人流最密集的地方,也是旅客最容易寻找和记住的地方。

 

四星级以上的高档酒店最好设在主干道或次干道的路旁,因为高档酒店的客人进出酒店使用车辆的频率要远远高于其他档次较低的酒店,所以酒店周围的交通便成了高端酒店选址的一个重要条件。

 

如果一家高档酒店不在主、次干道上,而且通往酒店的道路只有八米左右宽,那么这条道路的两边不能有商业铺面和住宅区,可以有政府机关、大专院校等人流活动不频繁的单位,并且道路只通到酒店为止,否则就不宜将酒店建在这种交通的地区。

 

三星级以下或经济型酒店可以建在离开主、次干道一定距离的巷子里,但是,酒店离巷口不宜超过两百米,巷子两边不能有众多的小店摊贩,巷子道路至少有六米宽并能较方便地双向行驶,从主、次干道拐入巷子后便可直接抵达酒店,而不能再拐向另一个巷子才能到达酒店,因为在交通上给客人造成不便的酒店,客人除非是万般无奈,否则不会选择这样的酒店。

 

还要提醒投资者的是,不管是什么档次的酒店,不要选择建在高架桥旁或城市的单行道上。

 

当然有许多高架桥是在酒店落成许多年后才建起来的,所以在选址前必须向政府规划部门打听清楚今后十年之内的城市建设规划,如果规划中项目地址旁要建高架桥,那么投资者就没有必要冒这种风险。

 

另外,投资人可以请有关专家论证建设高架桥的可能性,以便在政府规划意图不明朗时做出决策。

 

不过,政府的城市规划也是与时俱进随时变化的,万一酒店开业后政府要建高架桥呢?

 

笔者经过研究发现,那些高度在八十米以上位于高架桥旁的酒店,其生意受到的冲击较小,如果是在一百米以上,酒店前坪比较宽敞,那么酒店经营基本不会受到什么影响。

 

所以,在城市中心可能会建高架桥的地址上建酒店,千万不要设计低矮酒店建筑,否则建成后的酒店是不易赚钱的。

 

最后要说一下建在城市单行线上的酒店,由于进出酒店的车辆不太方便,自然会影响酒店的经营;有些通往酒店的道路有行驶时段限制,就是说在交通高峰的某个时段什么车辆不允许通行,往往弄得司机手足无措,导致出租车不愿载客去这样的酒店,那么,这种酒店还怎么经营呢?

 

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选址比较偏僻地方的酒店

 

在交通和通讯业不发达的十几年前,把酒店选择建在城郊或更远的地方是不可想象的事,特别是四、五星级酒店,如果不建在繁华市区,酒店多半会亏损。

 

随着手机的普及、交通工具的发达和信息手段的多样化,酒店地理位置的概念已经赋予了新的含义。

 

比如说城乡接合部,适宜建四、五星级和经济型酒店,因为每个地区的城乡接合部经济比较活跃,许多城市中心拆迁户和外来人口都在这块新开发的区域购房定居,当地农民因为土地被征收而得到一笔可观的补偿费,消费潜力很大,只要道路畅通,闹市区的单位或个人都方便去这种区域的酒店消费。

 

所以,类似这样的地方已不属于偏僻生冷区域,投资者可放心考虑酒店建设计划。

 

这里要重点说的是那些既不在旅游风景区、周围又没有什么消费客源的酒店,这类地区不适宜建四星级以下的酒店,当然经济型酒店也包含其中。

 

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业主如果要投资,可以建五星级酒店,但前提是必须具备以下条件:

 

1、是道路,通往酒店的道路要宽畅,而且要与其他主要干道相通,道路状况要好。

 

2、是酒店投资总额要控制好,设法用城市三星半或四星级酒店的投入将酒店建成五星级的标准和档次。

 

因为土地价格便宜,建筑不必采用筒子楼形式,可降低造价和运行费用。

 

3、是按略低于四星级城市商务酒店的价格收费,用价廉物美的策略来吸引客人,但服务不打折。

 

4、是经营要有亮点,用特色服务项目来获得客人的青睐。

 

5、要考虑客人的消费半径距离,我们平时习惯考虑的是酒店周围的客源,其实高端酒店的客人消费半径应扩展到5km、50km甚至300km,投资者要研究计算这个半径区域里潜在的消费对象,因为这个半径都是客人最多在当天可以往返的距离。

 

顺带提及的是,三星级以上的酒店不要选择建在高速公路出口不远的地方,笔者接触过的位于高速公路口不远的酒店,没有一家效益好的,我便尝试着以一个驾驶汽车快下高速进入城市的角色去思考这个问题。

 

许多朋友都有过这种体验,每当夜幕降临,驾车下了高速进入收费站后,虽然此时饥肠辘辘,但你会马上选择邻近的餐馆就餐吗?

 

朋友们告诉我,他们多半会选择继续驶往城市中心,一是担心这个位置的餐馆服务质量差,二是害怕这些店宰客,更重要的是他们没有一下高速就停车小憩的习惯。

 

其实选择酒店亦是如此,客人担心城市边缘的酒店服务质量得不到保证,住在离城市中心还有一段距离的酒店,无论是游玩还是办事都不太方便。

 

最主要的还是消费者的潜意识——习惯驱使着他们继续往前赶路,因为一个刚刚从高速公路下来的人不愿意立刻停下,而希望再慢慢行驶一会儿,让紧张的大脑有个自然舒缓过程。

 

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选择建在旅游风景区的酒店

 

看到中国许多的历史名胜和山水风景被一些服务设施糟蹋得满目疮痍,笔者就会感到心痛,故而除非必需,否则这些区域尽量不要建设酒店。

 

有些景观游客一两天不能尽兴,必须住在景区内,那么酒店应尽可能远离中心景区,而且在设计时尽量顺势打造,不破坏自然景观,无论酒店内部装饰多么现代,但酒店外表必须装饰得与风景名胜相和谐。

 

所有处于旅游名胜的酒店都不要建成筒子楼那样比较高的建筑,体量可大,可横向发展,建筑装饰材料尽可能使用当地盛产的材料,建筑风格尽可能与当地建筑与民俗保持一致,尽可能不改变山川形势,这是投资者在选址时必须注意的。

 

这种区域适宜建少量的五星级酒店,配套服务设施不但能满足自身要求,还能给其他酒店提供消费需求,比如娱乐休闲项目,可供其他没有这些项目的酒店客人选择消费;比如所建的洗衣场也可为一些没有洗衣房的酒店提供洗涤服务。

 

这种区域可以多建些经济型酒店,除了住宿外,只提供早餐服务。不宜在这种地区建设一~四星级酒店,因为一些高端会议和旅游客人可选住五星级酒店,其余游客可由价廉物美的经济型酒店负责接待。

 

这类酒店的房价可视淡旺季进行调整,投资者在测算时应考虑清楚。

 

总之,酒店选址已经赋予了新概念,除了要选在人流量比较大的地方这种传统做法外,还要看通往酒店的道路是否宽畅,是否不会经常堵车;还要看酒店是否有足够的停车位,停车是否方便;还要看周围都有些什么样的酒店,自己要建的酒店是否要有别于它们,建什么类型什么档次规模的酒店最合适。请酒店投资者三思。

 

-THE END- 

 

作者介绍:陈新,天鹅会专栏作者。中国作家协会江苏分会会员。1998年-2016年就任多家高星酒店总经理,2016年至今任方廷(香港)酒店管理公司总顾问,兼湖南、四川、江苏等省的酒店顾问。已出版译著和专著18部

 

 

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内容简介

 

中国酒店的现状是什么?多半亏损,少数盈利,其症结就在于酒店投资、酒店设计、酒店建设、酒店管理、行业领导诸环节相互脱节,因为投资者不懂酒店建设,设计者不懂酒店经营,建设者不懂酒店管理,行业领导不理解投资人甘苦。

 

本书作者先后在南北各地多家四、五星级酒店以及房地产集团任基建总指挥兼总经理,所经营的房地产和酒店项目都生意红火,倾注二十多年写成这二十多万字的作品,全是酒店业拿来就用的干货。

 

本书非常适合酒店及房地产项目投资人、各类建筑设计师、酒店专业院校的老师学生、酒店建设各类人员、酒店经营管理人员、政府规划及旅游行业领导认真研读。

 

陈新  著    人民出版社2018年2月出版发行

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